Ձեր վստահելի աղբյուրը

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում լճացում է։ Նույնիսկ պաշտոնական տվյալներով առքուվաճառքի թվերը նվազել են, ի՞նչն է պատճառը։
Վերնշյալ հարցի և շուկայի խնդիրների շուրջ Panorama.am-ը զրուցեց  անշարժ գույքի փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանի հետ։

Կ. Հովհաննիսյան-Երբ ես կանխատեսում էի այս իրավիճակը, ասում էի, որ առաջարկը շատ-շատ է, հաշվարկը սխալ է ու պետք է թողնել սահուն գնանկմամբ կայունացում, ոչ թե մի կողմից կառուցապատողներին մոլորեցնել, մյուս կողմից՝ հասարակությանը։ Երբ անընդհատ ասում էի՝ թողեք սահուն անկում և՛ պետական մարմինները, Կադաստրի կոմիտեն, և՛ ԿԲ -ն և կառուցապատողները, և՛ կառուցապատողների ստեղծած անշարժ գույքի գործակալները համառում էին՝ մանիպուլյատիվ վիճակագրությամբ անընդհատ փորձելով համոզել հակառակը ։

Մի բան է, եթե դա մարքեթինգային և հոգեբանական հնարք էր՝ մարդկանց ապակողմնորոշելով փորձել վաճառել ( ընդ որում եթե դա այդպես էր պետության կողմից նման արարքը անընդունելի է ) մի այլ բան էր, որ իրենք էլ իրենց ասածին հավատում էին։ Տեսեք, եթե վաճառքի հնարք էր, և իրենք էլ գիտեին իրավիճակը, պետք է պատրաստվեին, բայց փաստացի ստացվում է, որ գործ ունենք ոչ մասնագիտական, վերլուծական կարողությունների բացակայությամբ պաշտոնների հասած ինչ-որ մարդկանց հետ և՛ պետական, և՛ մասնավոր սեկտրում, փաստացի հերթական չկառավարման հետ։

Մյուս կողմից էլ, դատելով պետության կատարած քայլերից, իհարկե, հասկանում ես, որ իրենք իրականում լավ էլ կանխատեսում էին անխուսափելի անկումը։ Մասնավորապես Երևանում կառուցապատման տուրքերի ու հարկերի անհամաչափ բարձրացմամբ փորձեցին կանխել ավելացող առաջարկը, վարձակալության պայմանագրերի պարտադիր հարկային հայտարարգրումով փորձեցին 10 % ով կանխել վարձերի գնանկումը, որը իր հերթին ուղիղ կապված է վաճառքի գների հետ։

Իսկ թե ինչու թույլ չտվեցին սահուն կարգավորում՝ իրենք պետք է պատասխանեն։ Ես բազմիցս ասել եմ, երբ անշարժ գույքի գները սահուն կարգավորման չի գնում, հետո լինում է քաոտիկ իրավիճակ և ինչ-որ պահի անպայման ավելի է իջնելու, քան իրականում կիջներ։ Իմ ասածները դարձան իրականություն, եթե արդեն պաշտոնական վիճակագրությունն էլ է խոսում։ Դրա մասին վկայում են նաև վերջին մեկ շաբաթում կառուցապատողների կողմից անշարժ գույքերի ագրեսիվ գնիջեցմամբ գովազդները։

Հիմա այլ բան եմ ասում, որ, վստահ եմ, էլի չեն լսելու։ Հաստատուն քայլերով մտնում ենք ճգնաժամի և կոլապսի մեջ։ Սա եթե ոչ ժամերի, ապա օրերի հարց է, ու սրան անհրաժեշտ է պատրաստվել՝ նվազագույն վնասներով դուրս գալու համար, փլուզում չունենալու համար, քանի որ փլուզումը շղթայական ռեակցիա կբերի ամբողջ տնտեսության մեջ, որը երկար ժամանակ խելքի չի գա ...

Մյուս կողմից՝ որքան էլ կառուցապատողները քննադատվել են , իրենք այսօր օգնության կարիք ունեն, պետք է պետությունը համակարգված մոտեցում ցուցաբերի առաջարկ անի ու փորձեն վաճառել ու ավարտել

Panorama.am-Ինչպե՞ս կգնահատեիք առաջնային և երկրորդային շուկայի վիճակը։

Կ. Հովհաննիսյան -Առաջնային շուկայում փասթացի ունենք լճացում, պահանջարկ կա, բայց ոչ այս գնով, այլ՝ գնողունակ։ Երկրորդային շուկայում մի փոքր այլ է, այստեղ պետք է բաժանել երկու մասի՝ երկրորդային նորակառույցներում, որտեղ ահռելի մեծ քանակի վերավաճառքի գույք կա և հին շենքերի, որտեղ անտրամաբանական մոտեցում կա։ Իրենք 40-80 տարվա մաշված շենքերում առաջարկը փորձում են համեմատել նորակառույցների հետ։ Իսկ վերավաճառողների մոտ կա մի տեսակ խաղացողի ազարտ, իրենք ինչ-որ X գումարով գնել են գույք, մինչ այս պահը կարող էին կրկնակի արժեքով վաճառել և շահած դուրս գալ, բայց փորձում էին եռակի արժեքով վաճառել։ Սա նորից պետության վարած մոլորեցնող քաղաքականության արդյունքն էր։ Հիմա պետք է հասկանալ, այնպես, ինչպես խաղատանը ճիշտ ժամանակին դուրս չգալուց կարող ես մնալ ձեռնունայն, այդպես էլ այստեղ է։ Բայց հիմա իրենց մասը պետք է բաց թողնել, գույք է կմնա, կոգտագործեն ։ Հիմա քաղաքի և տնտեսության համար պետք է օգնել վաճառել առաջնայինը ։

Panorama.am-Տեղեկություններ կան, որ խոշոր շինարարական ընկերություններն արդեն լուրջ խնդիրների առաջ են կանգնած, ձեր կարծիքը այդ մասին։

Կ. Հովհաննիսյան -Տեսեք ես անձամբ նման տեղեկատվության չեմ տիրապետում, իմ մեթոդը դիտարկում- տրամաբաբությունն է, իսկ տրամաբանությամբ, այո, կարող է լուրջ խնդիր լինել։ Անզեն աչքով երևում է շինաշխատանքների գրեթե կանգը, 1-2 բացառություններ, չհաշված, որ եղանակը լավ է, երկիրը բլոկադայի մեջ չէ, շինանյութերի մատակարարումների խնդիր չկա, մնում է եզրակացնել, որ հարցը գումարի մեջ ... Գումարն էլ նորից վաճառքի բացակայության հետևանք է։

Այստեղ մեկ այլ իրողություն էլ պետք է հաշվի առնել, որ բանկերով վաճառվող գույքերի գումարը չի հասնում կառուցապատողներին՝ մնալով հատուկ հաշիվներում որպես երաշխիք, ու չնայած, որ քաղաքացին վարկը տալիս է, տոկոսները պետությունն է տալիս՝ կառուցապատողը ևս վարկով է իր գործը կատարում, որը լրացուցիչ ծանրացնում է իրավիճակը, փաստացի դառնում է նույն նպատակի կրկնակի վարկավորում։ Այստեղ, կարծում եմ, պետք է պետություն-ԿԲ-ֆինանսավորող բանկեր որոշում կայացնեն, առաջարկեն, ովքեր կցանկանան անցնեն համատեղ կառավարման, և որտեղ վիճակը շտկելի է, միջոցներն արագ այնտեղ տեղաբաշխեն, կրկնակի վարկավորումից ազատեն կառուցապատողին, դրա հաշվին թողնեն նորից գնիջեցում և փորձեն վաճառեն։

Panorama.am-Ինչպե՞ս կգնահատեք պետության վարած հարկային քաղաքականությունը շինարարության և անշարժ գույքի ոլորտում։

Կ. Հովհաննիսյան-Դրա մասին էլ թող խոսեն կառուցապատողները։ Ես միայն մի բան կասեմ, որ Եկամտահարկի վերադարձի մասին խայտառակ օրենքը ավիրեց մեր երկիրը ... Որը, ճիշտ է, այս իշխանության ընդունածը չէր, բայց իրենց կարծես դուր եկավ ... Փաստացի օրենքից առաջ և հետո շուրջ 4 անգամ գնի թանկացում ունենք, ինչը նշանակում է, որ օրինակ մարդը մինչ այս օրենքը կարող էր գնել 10 մլն դրամով գույք, ևս 10 մլն դրամ կվճարեր տոկոս 20 տարում և կունենար բնակարան 20 մլն դրամով, հիմա նույն գույքը 40 մլն-ով է գնում զուտ արժեքը , կրկնակի բարձր՝ դրա համար պետության իր վճարած հարկերից 80մլն դրամ գնում է տոկոսի գումար ( այս գումարը կարող էր բանակ, կրթություն, առողջապահություն զարգացներ, կենսաթոշակ բարձրանար և այլ ), և գումարած ինքը պատանդ է իր աշխատանքին, երբ դուրս եկավ աշխատանքից վարկի տոկոսները ստիպված է վճարել ինքնուրույն։ Իմիջիայլոց, վերջին տարիներին պետական համակարգի կուռ լինելը սրա հետևանք է, շատ անգամ երբ մտածում եք ինչպես են մասնագետ մարդիկ մնում որևէ անգրագետ նախարարի ձեռքի տակ աշխատանքի, պատասխանը գտեք այստեղ փնտրել։

Գումարած դրան՝ ստեղծեցինք սոցիալական մեծ անարդարություն՝ ցածր եկամուտ ունեցող մարդկանց զրկեցինք տուն ունենալու հույսից, գցելով հարուստների կեղեքման ճիրանը՝ հավերժ թանկ վարձով ապրելու, ովքեր պարբերաբար ընտրում են արտագաղթի ճանապարհը։ Ովքեր էլ ստիպված մնում են՝ ձևավորում են ոչ երջանիկ աուրա և հասարակություն, որն էլ մեր հայրենիքը դարձնում է դժբախտ երկիր։ Եթե պետությունը ի վիճակի է՝ պետք է դադարի բանկերի մասին մտածել, ու սկսի օգնել կառուցապատողներին տնտեսությունը չփլուզելու համար։ Ճգնաժամային կառավարում է պետք։ Պետական հիմնարկներում և կառուցապատողների գրասենյակներում հով աշխատասենյակներում նստած մի քանի միլիոն դրամ աշխատավարձ ստացող «մասնագետները» իրենց չեն արդարացրել, իրենց մեծ մասը խոպանչի է, այս Երկիրը իրենց համար խոպան է, իրենք, վստահ եմ, շատերը իրենց ապահովագրել են այլ երկրներում։

Պետությունը հասկանալի բիզնես կանոններ չունի, չի ապահովում հավասար մրցակցային պայմաններ, այլ հակառակը։ Տեսեք, Երևանի ավագանու ընդունած շինթույլտվությունների տուրքերի կտրուկ և անհամաչափ թանկացումը դրա վառ օրինակ էր։ Ինքս կարծում եմ՝ հակասահմանադրական է ու բիզնեսին դեմ։ Տարօրինակ էր, որ որևէ ընդդիմադիր քաղաքական ուժ դա չտարավ դատարան։ Դրա համար էլ, երբ ասում եմ ընդիմություն չկա՝ այդ դաշտից հանդես եկող ընկերներս նեղվում են։ Տեսեք, մարդը որոշում է շենք կառուցել, գնաց հողը թանկով գնել, սկսել է նախագծման աշխատանքներ, շինտեխնիկա և այլ անհրաժեշտ միջոցներ գնել, ու մեկ էլ իր համար թանկացավ հարկեր- տուրքերը։ Կա՛մ ինքը պետք է չգա դաշտ, կա՛մ հների հետ չի կարող մրցել և, հայտնվելով անհավասար պայմաններում, կորցնում է միջոցներ։ Սա առո՞ղջ բիզնես միջավայրի մոտեցում է ... Պատկերացրեք վիճակ, որ վաղն էլ օրենք ընդունեն, որ այլևս նոր բացվող խանութները ոչ թե պետք է 20% հարկվեն այլ 60%, էլ ով խանութ կբացի, իսկ հին խանութներն էլ որպես դրա շահառու կանեն ինչ կամենան՝ մինչև անարխիան բերի քաոսի ...

Panorama.am-Շատ է խոսվում անշարժ գույքի շուկայի վրա Սփյուռքի ազդեցության մասին։ Ինչ կասեք այդ մասին։

Կ. Հովհաննիսյան -Քանի որ գնալով շատանում են սփյուռքահայերի գործոնը շահարկողները, թե բա՝ Հայաստանի գները Վրաստանից բարձր են՝ պայմանավորված սփյուռքի գործոնով, թե բա՝ 10 մլն հայի հայրենիք... Դե որ այդպես է՝ ասեմ ... Երբեք չէի ուզի սրա մասին խոսել, ու իրականում շատ-շատ մեծ մտքեր ու ծրագրեր էլ ունեմ իրեց մասով դեռ դպրոցական տարիներից, բայց ...
Նախ առանձնացնենք սփյուռքը մի քանի մասի՝ հին սփյուռք, նոր սփյուռք և խոպան գնացած սփյուռք։ Այո, իհարկե, Սփյուռքի գործոնը կար։ Ոչ թե կա, այլ՝ կար։ Կար, քանի ինքը մտածում էր որ գործոն է։ Կար, քանի որ հին սփյուռքը բացի այն, որ իրեն համարում էր գործոն, նաև հոգու խորքում «Պահանջատեր» Հայաստանն էր համարում կամուրջ իր իղձերի, կորստյալ Հայրենիքի հետ։ Հիմա չկա ո՛չ պահանջատեր Հայաստանը, ո՛չ պահանջատիրությունը, և առանձնապես չի էլ երևում եղած Հայաստանի ապագան, Հայրենիքն էլ այլևս պետությունն է։

Նոր սփյուռքի մի մասը ինտեգրման այնքան խնդիրներ ունի, որ ընդհանրապես հայրենիքի մասին մտածելու ոչ ժանակ, ոչ էլ ցանկություն ունի, մյուս մասն այնպես նեղված է գնացել, որ էլի չի մտածի հետ նայելու մասին, մի փոքր մասն էլ իղձեր ուներ, բայց ... Եվ վերջինը, խոպան գնացած սփյուռքը, որը ի սկզբանե շատ հավատում էր Հայրենիքի ապագային, ու լավ էլ մասնակցել է անշարժ գույքի շուկային՝ մարդա մի 2-ից 8 հատ բնակարան գնելով, բայց Արցախում կրած խայտառակությունից և Հայաստանի մշուշոտ ապագայից հետո շատերը մտածում են ազատվել այդ գույքերից էլ, հայրենիքից էլ, քաղաքացիությունից էլ։ Ազնվության համար ասեմ, որ առաջին խումբն էլ պակաս չի նպաստել գնաճին, բայց քանի չկա բովանդակությունը՝ մնում է կապիտալը տանել ավելի ապահով և եկամտաբեր վայրեր։

Վրաստանը, ուր քո երկրից 4-5 անգամ ավել տուրիստ է ընդունում, առնվազն 2 անգամ կարող է թանկ գույք ունենալ՝ և՛ վաճառքի, և՛ վարձակալության։ Եթե ուզում եք ձեր գույքի իրական գները իմանաք՝ Վրաստանի վաճառքի և վարձակալության գները բաժանեք 2-ից 2.5 -ի։ Հայաստանում մի օր, անպայման կլինի աշխարհում ամենաթանկը գույքի գները, բայց մինչ այդ պետք է աշխատենք, նպատակ դնենք, երազենք , այս՝ կարևորը ես եմ էգոիզմից հետ կանգնենք, ու ստեղծենք Երկիր, որտեղ մեր թոռները կամ իրենց երեխաները կվայելեն այդ հաճույքը և հարգանքով կհիշեն մեզ։

Շատ հաճախ իմ գրառումներից մարդկանց մոտ տպավորություն է ստեղծվում, որ չար եմ և ցսնկանում եմ կառուցապատողի կամ ինչ-որ մեկի կործանումը։ Հակառակը՝ ես փորձում էի ագրեսիվ նկարագրությամբ կանխել այս օրը։ Իրոք հավատում եմ, որ մի օր մենք կունենանք Երկիր, ուր գույքը ամենից թանկը կլինի աշխարհում, բայց դրա համար մենք աշխատանք ունենք անելու, պետք է հասնենք այդտեղ, պետք է ստեղծենք երջանիկ հասարակությամբ երջանիկ երկիր, որտեղ կգա կայունություն ու անվտանգություն, և այստեղ կձգտեն աշխարհի բոլոր մարդիկ և այդժամ կլինի թանկ։ Բայց դրա համար պետք է բոլորը տուն ունենան, չի կարող ընտանիքի անդամի բուժման պատճառով անտուն դարձած կամ բազմազավակ անտուն ընտանիքը, որ երեխաների թերսնման գնով տան վարձ է տալիս, երջանիկ լինել, ոչ էլ իր դառնութամբ տրված գումարը՝ վարձը երջանկացնել ինչ-որ մեկին։